Главная » 2014 » Июль » 22 » Скачать Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения бесплатно
9:31 PM
Скачать Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения бесплатно
Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации
Диссертация
Автор: Попов, Дмитрий Игоревич
Название: Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации
Справка: Попов, Дмитрий Игоревич. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.06 Саратов, 2004 194 c. : 61 05-12/47
Объем: 194 стр.
Информация: Саратов, 2004
Содержание:
Введение
Глава 1 Правовая природа возникновения земельных долей
§ 1 Предпосылки возникновения института земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
§2 Правовое обеспечение земельных долей
Глава 2 Объекты и субъекты в правоотношениях общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения
§ 1 Земельная доля в праве общей собственности и ее правовой режим
§2 Субъекты общей долевой собственности и их правовой статус
Глава 3 Основания и порядок приобретения, владения, пользования земельными долями, прекращение права собственности на земельную долю
§1 Приватизация земли при реорганизации сельскохозяйственных предприятий как первичное приобретение земельных долей
§2 Особенности права владения и пользования земельными долями, прекращение права собственности на земельную долю
Глава 4 Оборот земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
§1 Понятие и общая характеристика видов оборота прав на земельную долю
§2 Выделение земельных участков в счет земельных долей
§3 Сделки по прекращению прав на земельную долю
§4 Особенности аренды земельной доли и ее доверительное управление
§5 Иные способы распоряжения земельной долей
Введение:
Актуальность темы исследования. В ходе земельной реформы 19902003 гг. законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Институт земельных долей и общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения появились в России в начале 90-х годов XX века. Земельная реформа, начатая в это время, была направлена в первую очередь на отмену государственной монополии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, обеспечение рационального и экологически безопасного использования земель, удовлетворение потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач.
В ходе проведения земельной и аграрной реформ в России сельскохозяйственные предприятия были реорганизованы, а принадлежащие им сельскохозяйственные угодья были приватизированы и переданы в общую собственность членов таких предприятий. Таким образом, возник институт земельных долей, а также появилась общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения.
К сожалению, с 90-х годов XX века принимается множество нормативных правовых актов, которые вместо того, чтобы четко охарактеризовать правовой режим земельных долей права общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, вносят еще большее непонимание и разночтение. Кроме того, в сельской местности идет пассивное сопротивление процессу разгосударствления и приватизации земель. С другой стороны, руководители сельскохозяйственных организаций умышленно скрывают информацию о возможности и необходимости получать свидетельства о праве собственности на земельную долю на земельные участки ранее реорганизованных сельскохозяйственных организаций.
Отсутствие четкого понимания правового режима земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не способствует их эффективному использованию. Руководители современных сельскохозяйственных организаций недовольны тем, что земля не находится в собственности их организаций, поэтому всячески препятствуют собственникам земельных долей осуществлению их прав, в том числе и выделению земельной доли в натуре. Органы местного самоуправления и государственные органы контроля и учета уклоняются от постановки на кадастровый учет, необоснованно отказывают в государственной регистрации сделок с земельными долями. В связи с этим, собственники земельных долей вынуждены вести многолетние судебные разбирательства для реализации своих прав и не могут в полной мере извлекать доходы от принадлежащей им земельной доли.
В нормативной правовой базе земельного законодательства в последнее время произошли существенные изменения. Так, в 2001 г. принят новый Земельный кодекс РФ1 (далее ЗК РФ), который предусмотрел, что использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Вступлением в силу 27 января 2003 года ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» завершился важный этап земельной реформы, а именно перераспределение земли на всей территории Российской Федерации. Кроме того, были приняты Постановление Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения»3 и Указ Президента РФ от СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
2СЗ РФ. 2002. №30. Ст. 3018.
3 СЗ РФ. 2002. № 52 (2 ч). Ст. 5221.
25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и РФ»1, которыми были отменены нормативные правовые акты, противоречащие ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
В правовой литературе отдельные авторы земельные доли определяют как идеальные доли, например, С.А. Боголюбов, Ю.Г. Жариков, Е.А. Галиновская . Однако никто не рассматривает природу земельной доли двояко, т.е. и как реальную и как идеальную долю. На наш взгляд, именно так нужно подходить к проблеме правового режима земельных долей. Поэтому рассмотрение данной темы имеет актуальнейшее значение для развития общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются земельные имущественные отношения, регулируемые земельным правом и отдельными нормами ГК РФ. Объект исследования - правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.
Цель исследования - установление природы земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и правового режима их владения, использования и распоряжения.
К задачам исследования относятся:
• изучение и анализ нормативно-правовой базы, посвященной ходу проведения земельной реформы в России и отношениям по поводу земельных долей;
• обобщение и анализ данных хода реорганизации колхозов и совхозов, механизма наделения граждан земельными долями;
• установление и объяснение субъектно-объектного состава общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения;
1 СЗ РФ. 2003. №9. Ст. 851.
2 См.: Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г. и др. Комментарий действующего земельного законодательства РФ // Законодательство и экономика. 2001. № 4. С. 5-155.
• выявление и анализ наиболее характерных проблем, возникающих у собственников земельных долей при реализации своих правомочий.
Методология и методика исследований. В диссертации используется метод системного анализа общественных отношений, регулируемых законодательством, обобщения и анализа фактических данных нормотворчества и правоприменения, формально-логический, диалектического анализа, сравнительный, исторический методы.
Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы научных работ ученых в области земельного и аграрного права - М.И. Козыря, З.С. Беляевой, Н.И. Краснова, И.А. Иконицкой Е.А. Галиновской, Ю.Г. Жарикова, Б.В. Ерофеева, E.JL Мининой, О.М. Оглоблиной, М.И. Палладиной, Г.В. Чубукова, А.Е. Черноморца, а также специалистов федеральной службы земельного кадастра1 - С.И. Сая, В.В. Алакоза, Е.Е. Амплеевой, И.В. Васильева, Н.И. Калинина, В.И. Киселева, Н.В. Комова и др.
Кроме того, использовались материалы Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, а также статистические данные и отчетные материалы о состоянии и использовании земель и земельных долей в субъектах РФ по Приволжскому федеральному округу.
Научная новизна результатов исследования. Впервые монографическим способом исследуется правовой режим земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяется ее правовая природа, рассматривается как самостоятельный объект в земельных имущественных отношениях.
На основании целевого и системного анализа отношений по поводу владения, использования и распоряжения земельными долями формулируются предложения теоретического и практического характера в целях дальнейшего развития земельных отношений.
1 В настоящее время преобразовано в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.
Практическая значимость. Рассмотренный правовой режим земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, объясняет существующие пробелы в законодательстве и практической деятельности в отношениях к земельным долям, видов оборота прав на земельную долю и др. Рассмотренный элементный состав (объект и субъекты отношений, основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права на земельные доли) позволяет увидеть степень выраженности их на законодательном уровне и направляет на необходимость совершенствования правовой базы данного объекта земельных отношений.
Основные положения, выносимые на защиту;
1. Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, (в соответствии со ст. 15 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), возникла в ходе реорганизации колхозов и совхозов и других сельскохозяйственных организаций АПК, и изначально определялась не только как идеальная доля, но и как реальная земельная доля, прошедшая кадастровый учет.
Возникновение общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения вызвало множество споров и породило несколько точек зрения относительно ее дальнейшего существования. В тоже время, в земельном законодательстве признается существование как идеальных, так и реальных земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Такой подход к определению земельных долей может быть распространен и на другие категории земель. Это должно быть принято и обеспечиваться нормами и гражданского законодательства.
2. Правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается земельным законодательством РФ, законами субъектов РФ, нормативно-правовыми актами исполнительных органов государственной власти, нормативными актами местного самоуправления. Прежде всего, ? следует руководствоваться ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ; ФЗ «О государственном земельном кадастре»1, ФЗ «О
2 3 землеустройстве» , ФЗ «О плате за землю» , ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»4, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5.
После вступления в силу 27 января 2003 г. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были отменены противоречащие ему и ЗК РФ нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ. При этом следует ускорить отмену и несоответствующие федеральному земельному законодательству законы и подзаконные акты многих субъектов Российской Федерации.
3. Земельная доля выступает как самостоятельный объект в земельных ^ имущественных отношениях, хотя и не указана в составе ст. 6 «Объекты земельных отношений» ЗК РФ. По ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Земельная доля в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельный объект земельных отношений выделена в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и потому не обязательно вводить ее в состав ст. 6 ЗК РФ.
Идеальные и реальные земельные доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения следует определять как установленное право на часть обособленного земельного участка, или выделенные в натуре части земельного участка, т.е. они попадают
Ф ' СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
2 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.
3 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 44. Ст. 1424. 4РГ. № 115.2003.
5 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. в состав объектов, указанных в ст. 6 ЗК РФ. Часть земельного участка имеет важное значение и для государственной регистрации всего земельного участка, поскольку необходимо описать все части земельного участка и внести записи о них в единый государственный реестр земель, в специальный раздел — «Земельные участки», форма 1.3. Это вытекает из требований ФЗ «О государственном земельном кадастре» и ФЗ «О землеустройстве».
Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является частью земельного участка как недвижимого имущества и поэтому эта земельная доля является объектом вещного, а не обязательственного права. И поэтому это право и сделки с земельными долями должны проходить обязательную государственную регистрацию в учреждениях юстиции по регистрации прав.
Реально выделяемые земельные участки, в счет земельных долей, в соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» должны быть не менее того минимального размера земельного участка сельскохозяйственного назначения, которое устанавливается в законах субъектов РФ. При этом минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения должен определяться не только из целей использования запрашиваемой земли в счет установленной земельной доли, но и исходя из качества и количества сельскохозяйственной земли в субъекте РФ.
4. Субъекты правоотношений общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и их полномочия установлены земельным и гражданским законодательством. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут иметь земельные участки или земельные доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением земельных участков, находящихся на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. Данные права и ограничения установлены ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1, ст. 3-4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 15 ЗК РФ.
5. На учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, согласно п.п. 1-2 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возложена обязанность в письменной форме извещать орган государственной власти субъекта РФ о случаях, когда указанные в ст.ст. 3 и 4 этого закона собственники не отчуждают в течение установленного законом срока земельный участок или земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Однако, действующее законодательство не предусматривает порядок и условия получения учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведений о лицах, права которых ограничены ст.ст. 3 и 4 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, функции по осуществлению государственного контроля за соблюдением земельного законодательства входят в компетенцию не учреждений юстиции по регистрации прав, а специально уполномоченного государственного органа в сфере земельных отношений. Поэтому необходимо внести, отдельным пунктом, дополнение в статью 5 действующего ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующего содержания: «специально уполномоченный в области земельных отношений исполнительный орган государственной власти РФ или субъекта Российской Федерации обязаны принимать меры по учету и контролю за исполнением требований ст.ст. 3, 4 и п.п. 1-2 ст. 5 настоящего закона».
6. Собственник земельной доли помимо прав определенных земельным и гражданским законодательством несет определенное бремя по ее владению и распоряжению. Он должен платить земельный налог и другие обязательные
1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148. платежи при совершении сделок с земельными долями. Однако на практике уплата земельного налога и других сборов за пользование земельными долями не всегда осуществляется. В связи с этим необходимо добиться установления реальной платы за владение, пользование и распоряжение земельными долями, а также внести дополнение в ФЗ «О плате за землю» и Налоговый кодекс РФ, где предусмотреть условия и порядок налогообложения владельцев земельных долей.
При выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для расчета компенсации возможного ущерба сособственникам земельного участка, предусматривается её рыночная оценка. Это сдерживает выдел земельных долей в натуре. Для целей выдела земельной доли в натуре и определения размера компенсации будет достаточно и справедливо, для всех участников общей долевой собственности, использовать не рыночную стоимость, а кадастровую оценку земельного участка.
7. Основания и порядок возникновения правоотношений общей долевой собственности установлены земельным и гражданским законодательством. Гражданский кодекс РФ1 (далее ГК РФ) регулирует общие правила, а специальные условия и процедура приобретения и выделения земельной доли, при приватизации земли в условиях реорганизации сельскохозяйственных предприятий, предусмотрена земельным законодательством.
На основании ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с 27 января 2003 г. была прекращена бесплатная приватизация земель сельскохозяйственных предприятий. На наш взгляд такой подход законодателя нарушает законные права и интересы тех граждан, которые не получили свою земельную долю, по установленным ограничениям ранее действовавшего земельного законодательства. Это коснулось работников и пенсионеров специализированных сельскохозяйственных организаций и предприятий. В связи с этим предлагается принять на уровне субъектов РФ
1 СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410. законов, предусматривающих право на бесплатную приватизацию земель членами вновь реорганизуемых сельскохозяйственных организаций.
8. Особенности владения и пользования земельными долями установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отдельными нормами ГК РФ и специальными подзаконными нормативными актами.
Владение и пользование земельными долями может осуществляться двумя способами: либо по соглашению всех ее участников, решение принимается общим собранием, если на отводимом участникам долевой собственности земельном массиве расположены идеальные земельные доли; либо владение и пользование осуществляется каждым собственником самостоятельно, если на отводимом массиве на местности отграничены друг от друга земельные доли, т.е. расположены реально выделенные земельные доли.
Специальные основания прекращения права собственности на земельную долю установлены земельным законодательством. Так, неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (земельная доля) может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальным образованием.
Земельная доля как часть общего земельного участка, согласно ст.ст. 2, 4, 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», может быть изъята принудительно у их собственников и приобретено государственными органами власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, только в судебном порядке.
9. Оборот прав на земельную долю - это переход прав от одного лица к другому по основаниям, допускаемым земельным и гражданским законодательством посредством гражданско-правовых сделок.
Собственники земельных долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения вправе, по своему усмотрению, продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица земельную долю, передать ее в аренду и в доверительное управление.
Права по распоряжению земельными долями можно разделить на два вида в зависимости от того нужно выделять на местности земельный участок в счет земельной доли или нет. Выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется при использовании земельных долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения за счет земельной доли личного подсобного хозяйства, для передачи по договору ипотеки и при необходимости, в других случаях предусмотренных действующим земельным законодательством.
В ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено применение правил доверительного управления к ранее заключенным договорам аренды земельных долей, не приведенных в течение 2-х лет со дня его вступления в силу в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 указанного закона. На наш взгляд перевод земельных долей из аренды в доверительное управление не соответствует самой природе не только отношениям доверительного управления, но и земельных отношений, поэтому в работе поддерживается идея отмены ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с сохранением ранее существующего права аренды земельных долей.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы в рецензированных научных изданиях, изложены на различных научно-практических конференциях. Авторские разработки используются в учебном и научном процессах и законопроектной деятельности Самарского муниципального университета Наяновой, областном и районных комитетах по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области.